Neue Deals und berechtigter Optimismus
Unser Marktsegment war auch in der Krise nicht gänzlich unter Wasser. Bekanntlich konzentrieren wir uns seit 20 Jahren auf das Segment Nahversorgung mit Discountern, Verbraucher- und Fachmärkten, SB-Warenhäusern und Fachmarktzentren. Dieser Markt hat erneut bewiesen, dass er relativ konjunkturresistent ist, wobei das Preisniveau durchaus die Angebot-Nachfrage-Situation und (Re-)Finanzierungskonditionen widerspiegelt
Optimismus, schon im Frühjahr auf der MIPIM fest zu stellen, breitet sich aus. Weniger, aber ernsthaftere Marktteilnehmer, so dass mittlerweile auch die traditionell Langsamsten der Branche, die Institutionellen und Fondsgesellschaften, boshaft Trendfolger genannt, auf den Handels-Immobilien-Zug aufspringen. Es gibt auch wieder größere Deals; das Umsatz-Volumen von der Zeit vor der großen Hype und anschließenden Krise wird sicher wieder erreicht. Hier unsere Einschätzung:
- Bei Deals spricht man wieder überwiegend Deutsch. Das ist einerseits schade, denn ausländische Investoren brachten auch neue Sichtweisen in den Markt und stellten insofern eine Bereicherung dar. Andererseits waren sie auch sehr schnell wieder weg und hinterließen einige Scherbenhaufen. Die aktuelle arbeits- und abschlussorientierte Grund-Stimmung und die noch sehr disparaten Preisvorstellungen bieten auch die Möglichkeit, sich über Markt und Perspektive auszutauschen.
- Jetzt will jeder sog. Core-Immobilien und jeder versteht etwas anderes darunter. Es darf bezweifelt werden, ob alle Core-Interessenten wissen, was es für Nahversorger bedeutet. Ein Beispiel: ein bestens sicht- und anfahrbarer Discounter oder Nahversorger in einer kleinen Stadt mit vielen Parkplätzen vor der Tür: die einen wenden sich mit Grausen (zu klein, nicht in einer Innen- oder Großstadt etc.), für die anderen ist es der Platzhirsch mit der längsten Existenzdauer der Welt. ( s.u.*)
- Viele Geschäftspartner beantworteten die Frage nach neuen Abschlüssen mit „…noch nicht so viele“, was vor allem an den langen Bearbeitungszeiten der Banken und der Due Dilligence Dienstleister liegt. Und das neue Baurecht trägt zur Verzögerung bei.
- Die Szene-Veranstaltungen sind wie immer in erster Linie optimistische PR-Veran-staltungen; die Branche sucht Orientierung. Wenn Praktiker „aus dem Nähkästchen plaudern“, kommt konzentrierte Stimmung auf.
- Erfreulich auch die deutliche Präsenz der Mieter, auch neuer Mieter, Nutzer u. Betreiber, die einmal mehr ihr Interesse vor allem an deutschen Markt mit vielen Akqisitions-Schreiben und -Mails dokumentieren.
Weil es i.d.R. Tanker und Trendfolger sind: leitende Angestellte, die other people´s money ausgeben und sich eher mit ganz großen Deals und möglichst komplizierten Verbriefungsstrukturen befassen. Sie haben die Zeit etc., um Journalisten zu bedienen. Aber Zeitungs-Artikel sind Sekundär-Literatur.
Am besten also, den eigenen Kopf zu gebrauchen. Zum obigen Beispiel: alle, aber wirklich alle reden jetzt von Core Immobilien, die das einzig Seligmachende seien in stürmischer Zeit. (bei Aktien war es hip von oberster Quartile etc. zu plappern, auch so eine Schein-Sicherheit). Und Core bedeutet mangels besserer Definition, es könne in Deutschland nur in den Innenstädten der ganz großen Städte realisiert werden. Also balgen sich alle „Großen“ um die 3 Angebote in diesem Sektor. Sie wundern sich aber nicht, dass die Preise so hoch, die Renditen so niedrig sind, sondern finden das als Bestätigung Ihrer Core-These.
Beipiel Nahversorgung, das tägliche Erfüllen der Grundbedürfnisse, also eine unbestreitbare Notwendigkeit. Da gibt es gerade in Deutschland viele kleine Städte, Gemeinden, in denen Menschen leben, die täglich etwas essen müssen und die auch Autos haben. (fast die höchste Motorisierung ist übrigens im dünn besiedelten Kyffhäuser Land). Wie kommen wir da mit unserem Core Ansatz zurecht? Nun, als Big Player meist gar nicht. Für diese einen ist das jeweilige Volumen zu klein, der Ort zu klein und ihnen unbekannt etc. Für die anderen ist es ein bestens anfahrbarer und gut sichtbar an einer Ausfallstrasse stehender Discountmarkt, also die längste Invest-Praline der Welt.
An vielen Beispielen lässt sich zeigen, dass modernen Nahversorger eine Bestandskraft haben, wie sie bei den Core-Immobilien selten zu finden ist. Natürlich muss ggfs. nach 15 Jahren modernisiert, umgebaut etc. werden, aber in dieser Zeit wurde bei den Core-Immobilien vielleicht schon 2 mal umgebaut, modernisiert oder an neue Nutzeranforderungen angepasst. Die Rechnung geht i.d.R. auf: hohe Anfangsrendite, laufend geringer Verwaltungsaufwand, wenig Ärger mit Mietern und später vergleichsweise geringere Modernisierungsaufwendungen.
Übrigens haben dies kürzlich einige wenige der ganz großen Institutionellen verstanden und kauften über Sell-and-Lease-Back Portfolien von einem der größten Discounter in Europa. Auf Tagungen wird dann wieder über Core referiert.
Im Tagesgeschäft fragen Sie einfach uns.